Apartamento foi arrematado em leilão promovido pela Caixa Econômica. Assim como nosso case de Copacabana, nesta modalidade o lance é feito em envelope lacrado, sendo assim, não há a emoção do momento que normalmente infla os valores finais.

Esta modalidade também possui a vantagem de permitir financiamento conforme condições vigentes de SFH.

Como de costume foi feita uma análise de mercado da região buscando imóveis de igual tipologia onde encontramos preços de liquidação entre 350 e 500 mil reais a depender da localização e estado do imóvel. Como nossos imóveis normalmente ficam com um bom aspecto ao final da reforma pensamos em utilizar um valor mais perto do limite superior.

O imóvel foi então arrematado por R$ 201.101, sendo R$ 160.880 financiado. Investido mais R$ 17.000 de reforma. Optamos por pedir para que uma amiga fizesse a aquisição, pois esta além de não ter nenhum risco da operação, poderia utilizar seu direito a isenção fiscal. Afinal de contas economizar cerca de R$ 30.000 não faz mal a ninguém.

Apesar de ser um prédio e apartamento muito bom, com a crise econômica que se instaurava no país tornou-se difícil a efetivação da venda. Com o passar do tempo, o custo mensal da parcela e condomínio começava a incomodar. Para piorar a situação nossa amiga informou que iria mudar para a Irlanda à trabalho. Esta história completa é encontrada no livro A Ignorância é uma benção, até que o pior acontece.

Sendo assim optei por adquirir o apartamento ao seu valor de mercado. Sendo assim efetuou-se uma compra e venda no valor de R$ 320.000 onde o banco financiou R$ 256.000. Sendo assim foi gerado um caixa de um pouco mais de R$ 100.000. Sendo assim, não apenas atingimos o break even como geramos um caixa, sem considerar as parcelas pagas, de R$ 58.000 (201-160+256). Se a operação tivesse sido encerrada ai, considerando as parcelas, dois ITBIs e  reforma teríamos tido um lucro de cerca de 40%.

Porém, com uma dívida maior a parcela que era 1600 passou para 2500 mês. Diante do prosseguimento da possibilidade de venda, optamos por colocar o imóvel para locação por R$ 1500. Sendo assim o custo mensal reduziu-se para R$ 1000 mês, abaixo inclusive do primeiro financiamento.

Todos devem conhecer o ditado: “Para todo chinelo velho há um pé cansado.”

Um amigo detentor de grande saldo de FGTS buscava um imóvel onde pudesse monetizá-lo. Novamente usamos a engenharia financeira para organizar uma compra e venda por R$ 335.000. Sendo assim, na conclusão um saldo marginal de R$ 12.000.  A nova modalidade da Caixa é tão boa que mesmo com um financiamento 5% maior terá uma parcela 30% menor. Após a utilização do FGTS esta parcela passará de R$ 1739 para R$ 668, lembrando que o aluguel é R$ 1.500.

Após a utilização do FGTS, o imóvel poderá então ser vendido ligeiramente abaixo do mercado para uma venda rápida e enfim gerar um final feliz para todos os envolvidos.