Já trabalhamos com a solução de Refinanciamento há algum tempo e, apesar de conseguirmos ajudar muitas pessoas, não conseguimos alcançar os 100% de assertividade. Como no caso do Varejista exposto no texto O rancor financeiro, no caso do hotel de 8 andares onde a operação não pode prosseguir por pequenas pendências nos CNPJs envolvidos (como Luz, plano de saúde etc.) ou no complicado caso do funcionário público de alto salário, NÃO nos conformamos com as soluções existentes atuais.

Entendemos, entretanto, a visão dos players financeiros sobre o risco inerente à concessão de crédito. Diferentemente da candidata Benedita da Silva. Não pode-se emprestar capital a fundo perdido, pois, assim a operação terá uma curtíssima duração.

Refletimos então e colocamo-nos no lugar de ambos os lados da operação e chegamos na solução utilizando a já conhecida Sales Lease Back. Abaixo iremos tratar de comparar cada variável da operação e compara-la com o Refinanciamento tradicional.

1 – Propriedade e execução da garantia

Refinanciamento – O dono inicial segue sendo o proprietário do bem oferecido em garantia. Em caso de inadimplência haverá um processo para consolidação de propriedade por parte do lado financeiro que concedeu o crédito. Este processo, se bem executado, leva entra 8 a 12 meses. Em caso de bancos públicos podem levar até mais de 5 anos.

SLB – Oferecedor do crédito é o dono do imóvel e combina uma locação de longo prazo com o proprietário original. Em caso de inadimplência a execução do contrato está a 15 dias de distância com um processo de despejo. Pode-se elaborar um crédito de maior longo prazo uma vez que a idade do vendedor não afeta em nada o direito sobre o bem. Deve-se entretendo, incluir no contrato sucessores do vendedor para poderem exercer o direito se seu parente a recompra do bem desde que cumpridas as condições contratadas inicialmente.

2 – Prazo máximo

Refinanciamento – Hoje o maior prazo é de 240 meses e é necessário contratação de seguro de vida no caso de pessoa física para garantir a adimplência da dívida. Esta por sua vez é incluída na parcela mensal.

SLB – Prazo pode ser maleável de livre compactação entre as partes.

3 – Taxa / Retorno

Refinanciamento – Melhor taxa hoje no mercado, independente do apetite ao risco é de 0,56%, porém, assim como cabeça de bacalhau ninguém nunca a viu em prática.

SLB – Pode-se pensar num retorno mensal de 0,5% representando 303% do CDI atual.

4 – Tributação

Refinanciamento – Tributação de bancos (normalmente aderentes ao lucro real) representando 34% sobre os juros cobrados.

SLB – Se alocado dentro da estrutura de FII, pode ter os “alugueis mensais” isentos de imposto e o ganho de capital na devolução idem conforme item abaixo. Em estrutura de FII, ainda haveria um grande ganho de reavaliação patrimonial, dado o fato que a “compra” sempre é realizada por valor inferior ao valor efetivo no bem.

5 – Custos Operacionais

Refinanciamento – Pode-se estimar entre ativação de alienação, certidões e registro cerca de 2% do valor do crédito.

SLB – Se pensarmos no cenário padrão podemos pensar em 5%, uma vez que somado aos 2% supracitados ainda seria incluído o ITBI que varia entre 2 e 3% a depender do Estado do imóvel.

Outra opção mais criativa se daria por integralização do imóvel em uma SPE holding, onde o investidor iria adquirir as cotas do primeiro proprietário ao valor do capital não ensejando ganho de capital para este.

Resumo

O Sales Lease Back, apesar de não ser tão comum se mostra como uma estrutura mais segura e rentável para ambos os envolvidos. Ou seja simplesmente melhor.