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Sales Lease Back

Já trabalhamos com a solução de Refinanciamento há algum tempo e, apesar de conseguirmos ajudar muitas pessoas, não conseguimos alcançar os 100% de assertividade. Como no caso do Varejista exposto no texto O rancor financeiro, no caso do hotel de 8 andares onde a operação não pode prosseguir por pequenas pendências nos CNPJs envolvidos (como Luz, plano de saúde etc.) ou no complicado caso do funcionário público de alto salário, NÃO nos conformamos com as soluções existentes atuais.

Entendemos, entretanto, a visão dos players financeiros sobre o risco inerente à concessão de crédito. Diferentemente da candidata Benedita da Silva. Não pode-se emprestar capital a fundo perdido, pois, assim a operação terá uma curtíssima duração.

Refletimos então e colocamo-nos no lugar de ambos os lados da operação e chegamos na solução utilizando a já conhecida Sales Lease Back. Abaixo iremos tratar de comparar cada variável da operação e compara-la com o Refinanciamento tradicional.

1 – Propriedade e execução da garantia

Refinanciamento – O dono inicial segue sendo o proprietário do bem oferecido em garantia. Em caso de inadimplência haverá um processo para consolidação de propriedade por parte do lado financeiro que concedeu o crédito. Este processo, se bem executado, leva entra 8 a 12 meses. Em caso de bancos públicos podem levar até mais de 5 anos.

SLB – Oferecedor do crédito é o dono do imóvel e combina uma locação de longo prazo com o proprietário original. Em caso de inadimplência a execução do contrato está a 15 dias de distância com um processo de despejo. Pode-se elaborar um crédito de maior longo prazo uma vez que a idade do vendedor não afeta em nada o direito sobre o bem. Deve-se entretendo, incluir no contrato sucessores do vendedor para poderem exercer o direito se seu parente a recompra do bem desde que cumpridas as condições contratadas inicialmente.

2 – Prazo máximo

Refinanciamento – Hoje o maior prazo é de 240 meses e é necessário contratação de seguro de vida no caso de pessoa física para garantir a adimplência da dívida. Esta por sua vez é incluída na parcela mensal.

SLB – Prazo pode ser maleável de livre compactação entre as partes.

3 – Taxa / Retorno

Refinanciamento – Melhor taxa hoje no mercado, independente do apetite ao risco é de 0,56%, porém, assim como cabeça de bacalhau ninguém nunca a viu em prática.

SLB – Pode-se pensar num retorno mensal de 0,5% representando 303% do CDI atual.

4 – Tributação

Refinanciamento – Tributação de bancos (normalmente aderentes ao lucro real) representando 34% sobre os juros cobrados.

SLB – Se alocado dentro da estrutura de FII, pode ter os “alugueis mensais” isentos de imposto e o ganho de capital na devolução idem conforme item abaixo. Em estrutura de FII, ainda haveria um grande ganho de reavaliação patrimonial, dado o fato que a “compra” sempre é realizada por valor inferior ao valor efetivo no bem.

5 – Custos Operacionais

Refinanciamento – Pode-se estimar entre ativação de alienação, certidões e registro cerca de 2% do valor do crédito.

SLB – Se pensarmos no cenário padrão podemos pensar em 5%, uma vez que somado aos 2% supracitados ainda seria incluído o ITBI que varia entre 2 e 3% a depender do Estado do imóvel.

Outra opção mais criativa se daria por integralização do imóvel em uma SPE holding, onde o investidor iria adquirir as cotas do primeiro proprietário ao valor do capital não ensejando ganho de capital para este.

Resumo

O Sales Lease Back, apesar de não ser tão comum se mostra como uma estrutura mais segura e rentável para ambos os envolvidos. Ou seja simplesmente melhor.

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O investimento “Propter Rem”

Conforme abordamos no texto “A força mais poderosa que existe”, não queremos ficar reféns da índole dos indivíduos com os quais lidamos. Porém, com o alinhamento perfeito de interesses segundo a teoria dos jogos, conseguimos desenvolver um jogo no qual o individuo possúi 90% de chance de obter lucro e 10% de empatar. Portanto trata-se de um jogo sem risco para os jogadores, o que o mercado financeiro chama de win-win (ganha ganha).

Em nossos serviços de Home Equity e Venture Capital, por vezes nos deparamos com situações onde a garantia oferecida para a operação é substancialmente maior do que a necessidade de capital. Por vezes 10 vezes maior, muito superior aos 50/60% normalmente solicitados pelas instituições financeiras com as quais trabalhamos. Ou seja bancos buscam 100 reais em garantia para emprestar 50/60 reais, porém as vezes não aceitam 100 para emprestar 10. Por que isso acontece?

Porque bancos gostam de emprestar para quem não precisa de dinheiro!

Possuir garantias apenas garante que o valor total emprestado não será perdido, porém, sua executabilidade por vezes é custosa e demorada. Em cenários anteriores a pandemia, algumas instituições com maior tolerância ao risco aceitavam emprestar entre 20 e 30% do valor da garantia sem realizar nenhuma análise do tomador do crédito. Ou seja, em caso de inadimplência, a garantia independente de quanto custasse ser retomada seria suficiente para garantir a lucratividade da operação. Porém, graças ao corona vírus isto cessou.

Desenvolveremos abaixo uma teses onde “INVESTIDORES” ao invés de aplicarem dinheiro nas operações, aportam apenas sua capacidade de crédito. Como informado a teoria básica de Finanças: “O capital de terceiros é mais barato que o capital próprio”.

Sendo assim, os investidores emprestarão sua capacidade de pagamento para empresas que possuem excelentes garantias, porém, não conseguem tomar o crédito sozinha.
Mas qual o risco para o investidor desta operação?
Nenhum! Como falamos há apenas 10% de chance de empatar.
A explicação técnica desta informação passa pelo termo jurídico em latim Propter Rem (própria do bem). Nele uma vez executada a garantia seja ela imóvel, veículo ou qualquer outro tipo de bem e direito, a operação e suas obrigações serão extintas, este então sendo o pior cenário para o investidor.
E quanto posso ganhar com isso?

Cada operação deve ser conversada caso a caso, porém, iremos sempre aconselhar que o investidor receba uma fração do crédito liberado a vista e talvez uma remuneração mensal adicional. Nada mal, para quem não teve que investir 1 real sequer.

Quero saber mais

 

Tal matéria é regida pelo:
DECRETO-LEI Nº 911, DE 1º DE OUTUBRO DE 1969, onde ressaltamos:

“Art. 66. A alienação fiduciária em garantia transfere ao credor o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa móvel alienada, independentemente da tradição efetiva do bem, tornando-se o alienante ou devedor em possuidor direto e depositário com todas as responsabilidades e encargos que lhe incumbem de acordo com a lei civil e penal.

§ 4º No caso de inadimplemento da obrigação garantida, o proprietário fiduciário pode vender a coisa a terceiros e aplicar preço da venda no pagamento do seu crédito e das despesas decorrentes da cobrança, entregando ao devedor o saldo porventura apurado, se houver.

§ 5º Se o preço da venda da coisa não bastar para pagar o crédito do proprietário fiduciário e despesas, na forma do parágrafo anterior, o devedor continuará pessoalmente * obrigado a pagar o saldo devedor apurado.

  • Neste caso pessoalmente diz respeito ao novo proprietário do bem.

Porém, como nos produtos de home equity, os bens dados em garantia são alienados no máximo a 60% de seu valor de mercado, sua execução em leilão ou venda direta muito provavelmente será suficiente para a quitação do débito.

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Poupança nunca mais

Para o brasileiro médio é normal acreditar na segurança e rendimento da poupança como sendo uma coisa boa. Porém, olhando da forma correto não é bem assim. Vamos rebater ponto a ponto:

1 – Rentabilidade

A poupança hoje rende de acordo com a taxa SELIC;

  • Se a taxa Selic estiver acima de 8,5% ao ano, o rendimento da poupança será 0,5% ao mês + TR
  • Caso a taxa Selic esteja menor ou igual a 8,5% ao ano, o rendimento da poupança será 70% da Selic + TR

Antes de opinar precisamos explicar o que é a TR (Taxa Referencial):

No início dos anos 90, a Taxa Referencial foi criada pelo Plano Collor II (que depois viraria o Plano Real) para combater a inflação no país. Ela deveria ajudar a controlar os juros, servindo como referência para que as taxas de juros do mês seguinte não refletissem a taxa do mês anterior.

Com a inflação sob controle a TR hoje é zero ou próximo a zero, não fazendo muita diferença no cálculo do rendimento da poupança.

Portanto em ambos os cenários de SELIC a poupança perderá para a renda fixa tradicional (inclusive o tesouro direto).

2 – Segurança

Todos os investimentos de renda fixa hoje contam com FGC (Fundo Garantidor de Crédito). Uma entidade privada que garante a estabilidade do sistema em caso de falência de instituição financeira. Portanto isto deixa a Poupança no mesmo nível de segurança que outras aplicações mais rentáveis. Basta que o indivíduo não tenha mais de R$ 250.000 aplicado em cada instituição financeira.

3 – Prazo

Diferente das aplicações tradicionais da renda fixa, a poupança só rende uma vez por mês. Ou seja, se a aplicação foi feita dia 20 do mês, ele só terá acréscimo no dia 20 do mês seguinte. Com resgate antes disso, o retorno será zero.

As demais aplicações possuem rendimento diário.

Com a facilidade de acesso atual a investimentos melhores não há motivo para continuar “perdendo” dinheiro na poupança, a não ser que você seja um filantropo e queira contribuir para que as pessoas adquiriam suas casas utilizando o SFH.

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O que é Crédito Imobiliário? A melhor forma de comprar uma casa !

Aprenda o que é crédito imobiliário e entenda como conseguir o empréstimo para comprar a sua casa própria

A casa própria sempre foi o sonho do brasileiro. Pensando nisso nosso governo elaborou uma forma de financiar o sonho da população com o próprio dinheiro do mesmo. Assim todo capital levantado com as aplicações de poupança são destinados ao SFH (Sistema financeiro de Habitação).

O que é crédito imobiliário

Como o próprio nome indica, crédito imobiliário é uma modalidade de empréstimo para quem quer adquirir um imóvel, novo ou usado, para fins comerciais ou residenciais e não tem o dinheiro inteiro para pagar a vista.

Qual  é o melhor tipo financiamento imobiliário

Existem várias formas de financiamento, mas como todas elas tem bases muito parecidas, nós, como especialistas em dinheiro, indicamos o SFH.  Tendo vantagens como: O percentual financiado variar entre 70 a 90%.

Para compor a entrada é possível utilizar o saldo de FGTS. Todos as empresas são obrigadas a recolher para seus funcionários CLT um percentual de 8% do salário bruto dos mesmos. No caso de demissão aplica-se ainda uma multa de 40% sobre o saldo depositado pela respectiva companhia.

Nossa primeira dica é: sempre que puder utilize o FGTS. Este é um saldo invisível que não pode ser utilizado senão na compra de imóvel ou em caso de demissão. Além disso, o prazo máximo para o pagamento do financiamento  é mais longo que as demais modalidades, podendo chegar até 35 anos (420 meses). E vale lembrar que quantos mais parcelas, menor é o valor delas. E apresenta juro de, no máximo, 12% ao ano.

Quer uma ajudinha para  ter o melhor financiamento?

Basta nos enviar um e-mail para: contato@quartzoinvestments.com

Conseguimos buscar as melhores taxas e talvez até dar a possibilidade de pagar zero na entrada.

Iniciação a cultura dos investimentos

Como conseguir renda extra

Credito imobiliário

 

 

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Warren Buffett – O Oráculo de Omaha

Sábio quem aprende com os próprios erros, mais sábio ainda quem aprende com o erro dos outros. Quando falamos de investimentos em ações temos alguns ícones a citar: Warren Buffet, Peter Lynch, Phill Fisher, Marc Faber etc
Warren Buffet
Warren E. Buffett nasceu em Omaha, Nebraska, Estados Unidos. O segundo de três filhos e único filho homem de Leila com Howard Buffett. Seu pai foi um corretor da bolsa e membro do Congresso dos Estados Unidos. Warren Buffett tem duas irmãs, Doris e Bertie. Seu avô era dono de uma loja de produtos alimentícios em Omaha.

Desde criança Warren demonstrou interesse por fazer e guardar dinheiro. Ele ia de porta em porta para vender balas, Coca-Cola ou revistas semanais e também trabalhou na loja de doces de seu avô paterno. Ainda no ensino médio, ele era dono de várias ideias bem sucedidas para ganhar dinheiro, tais como: vender bolas de golfe remanufaturadas e customizar carros entre outras. Sua primeira declaração fiscal foi feita em 1944, alegando que sua bicicleta e relógio eram essenciais em seu trabalho. Teve então uma dedução de $35. Em 1945 ele e um amigo da escola gastaram $25 para comprar uma maquina de pinball, colocando-a em uma barbearia local. Após algum tempo, eles eram donos de dezenas de máquinas em diferentes lojas.
Os interesses em investir na bolsa de valores vinham desde a infância. Em uma viagem a Nova Iorque aos dez anos ele fez questão de visitar o New York Stock Exchange. E nesse mesmo período ele comprou ações para ele e sua irmã. Na época do ensino médio ele já acumulara uma considerável quantia em dinheiro guardada, investiu em uma empresa de seu pai e comprou uma fazenda, trabalhando em renda. No período em que terminou o colégio, Buffett já acumulava mais de US$90.000.
Além de Graham, Phil Fisher foi outro investidor que influenciou as abordagens de Buffett. Para Fisher, comprar uma empresa barata não era tudo. Fisher acreditava que os investidores deviam comprar papéis de grandes empresas. Empresas líderes no setor, com alguma vantagem competitiva durável.

Nas palavras do próprio Buffett: “Eu sou 15% Fisher e 85% Benjamin Graham”.
Buffett foi empregado de 1951-54 da Buffett-Falk e Co. como vendedor. De 1954-56 no Graham-Newman Corp. como Analísta, de 1956-1969 no Buffett Partnership, Ltd. como Sócio e de 1970 até o presente é o Diretor da Berkshire Hathaway Inc.
Em 1952 Buffett casou-se com Susan Thompson e no ano seguinte tiveram sua primeira filha: Susan Alice Buffett. Em 1954 ele aceitou trabalho como parceiro de Benjamin Graham. Seu salário inicial foi de 12 000 dólares por ano (aproximadamente U$ 97 000 ajustado no dólar atual). Graham ensinou como um homem deve trabalhar. Nesse mesmo ano teve seu segundo filho: Howard Graham Buffett.
Em 1956 Benjamin Graham retirou sua parceria e nesse momento, a poupança pessoal de Buffett estava com mais de US$174 mil então ele iniciou a Buffett Partnership Ltd., uma empresa de investimentos situada em Omaha.
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Buffet não cobrava taxa de administração mas uma remuneração de 25% sobre ganhos que superassem o índice Dow Jones. Além disto dava garantia de ressarcimento em caso de perdas. Em 1957, Buffett contava com três sócios operando com ele. Nesse período ele comprou uma casa de cinco quartos em Omaha, pelo preço de US$31.500, casa onde ele ainda reside. Em 1958 nasce seu terceiro filho: Peter Andrew Buffett. Nesse mesmo ano Buffett já operava cinco sócios. Em 1959 sua companhia contava com seis sócios e Buffett introduziu Charlie Munger, seu sócio até os dias de hoje. Em 1960 Buffett operava com sete sócios. Ele pediu para um dos sócios, um médico, encontrar outros dez médicos para investir US$10 mil cada. Nesta ocasião onze novos aderiram a sua companhia.
Em 1962 Buffett tornou-se milionário, por causa de seus sócios, que em Janeiro de 1962 acumularam US$ 7.178.500, do qual US$1.025.000 eram de Buffett. Nesse período, Buffett transformou todos seus sócios em um só, e então tomou o controle da empresa têxtil Berkshire Hathaway. Nomeou um novo presidente para a empresa, Ken Chace e nesse mesmo ano, acaba a parceria com seus sócios.
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Em uma carta, Buffett anunciou seu primeiro investimento em uma empresa privada – Hochschild, Kohn e Co., uma loja de departamento em Baltimore em 1967.
Em 1969, após seu ano de maior sucesso, Buffett liquida a parceria e transfere seus bens para seus sócios. Entre os bens, foram pagos ações da Berkshire Hathaway. Em 1970, como presidente da Berkshire Hathaway, Buffett começou a escrever sua famosa carta anual aos acionistas.
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Em 2007, em uma carta aos acionistas, Buffett anunciou que estava procurando por um jovem sucessor para tomar conta de seus negócios. Buffett provisóriamente elegeu Lou Simpson. Entretanto, Simpson é apenas seis anos mais novo que Buffett.
Em 2008, tornou-se o homem mais rico do mundo, passando na frente de Bill Gates, com uma fortuna estimada em US$ 60 bilhões. No ano seguinte Buffett foi o segundo homem mais rico, sendo que Bill Gates voltou a primeira posição.
O desempenho de seus negócios espelha seu enorme talento para multiplicar dinheiro – dele e dos outros. Em 1965, quando assumiu o controle da Berkshire Hathaway, então uma firma de origem no setor têxtil mas que também vendia seguros, as ações da companhia eram negociadas a menos de 10 dólares cada uma.
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Hoje, uma única ação custa quase cem mil dólares, uma assombrosa valorização de 1.000.000% em quarenta anos. Quem tivesse aplicado cem dólares na firma de Buffett, em 1965, teria hoje um milhão de dólares. Os mesmos 100 dólares aplicados na média do Dow Jones equivaleriam a praticamente 1 500 dólares.

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Tripé do Investimento

Era uma vez um velho, uma criança e um burrinho. Eles estavam realizando uma viagem longa e cansativa pelo deserto.
Em certo ponto, ambos montaram no burro para prosseguir sua viagem. Quando passaram por algumas pessoas ouviram os comentários:
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_Vejam que absurdo, abusando do pobre animal.
O menino então desceu do burro e o velho permaneceu, novamente ouviram comentários de transeuntes:
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_ Vejam que velho abusado, explorando a pobre criança fazendo-a caminhar por todo o caminho.
Então o velho desceu do burro e a criança subiu.
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Novamente ouviram comentários:
_ Que moleque preguiçoso, fica tranquilo no burro enquanto o senhor de idade tendo de caminhar. Que vergonha!
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Então ambos desceram do burro, porém, novamente ouviram risadas das pessoas:
_ Que idiotas, caminhando enquanto possuem um animal forte e saudável.
Com esta pequena história percebemos que não é possível agradar a todos e esta é nossa introdução para falarmos do tripé dos investimentos.
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Um investimento possui: risco, retorno e liquidez.
Quando abre-se mão da liquidez, conseguimos um melhor retorno e relativo menor risco. Por isto, LCAs, LCIs, ou CDBs, com prazos mais longos possuem rentabilidade superior mesmo em bancos de primeira linha.
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Vocês comprariam opções de compra (CALLs) de Petrobras na época da descoberta do pré sal? Se tivesse comprado você teria ganho uma fortuna pois as ações da Petrobrás dispararam por algumas semanas. Entretanto, o desfecho final foi trágico e se você não saiu no momento certo provavelmente perdeu todo o seu capital. Com isto vemos que maiores risco embutem maiores possibilidades de retorno.
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Falemos agora dos Treasuries americanos, os papéis mais líquidos do mundo, classificados pelos investidores como algo semelhante a dinheiro em caixa. Até mesmo a China possui boa parte de suas reservas alocada em Treasuries. Eles são considerados como investimentos risk free (livre de risco), portanto, apresentam rentabilidade muito reduzida porém certa.
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Com isto, devemos pensar cuidadosamente em qual dos lados do tripé queremos privilegiar e que nível de risco podemos tolerar para ter sucesso em nossa vida financeira.

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Iniciação a cultura de Investimentos

Muitas pessoas sentem dificuldade em começar seus investimentos. Quanto mais cedo começarem a investir melhor. Hoje no Brasil temos uma taxa de juros de 14%, algo extraordinário capaz de alavancar e multiplicar seu capital por diversas vezes ao longo da vida.
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Com esta taxa precisaríamos de 5,29 anos para dobrar o capital investido. Ou seja em pouco mais de 5 anos o investidor transformaria R$ 100,00 em R$ 200,00. Para multiplicar o capital por 10 seriam necessários 17,57 anos. R$ 100,00 transformaram-se em R$ 1000,00.
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Realizando o mesmo teste para juros simples teríamos: um capital de R$ 114,00 para o período de 1 ano e precisariamos de aproximadamente 66 anos para multiplicar o capital por 10.
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Não à toa Albert Einstein proferiu a seguinte frase:
“Os juros compostos são a oitava maravilha do mundo”.
Entendemos que falar sobre finanças parece grego para quem não possui carreira voltada a esta área ou não vem de um família com cultura financeira. Por isto, abaixo tentaremos explicitar com exemplos alguns tipos de investimentos simples, porém rentáveis.

O primeiro passo é fugir dos grandes bancos. Lembre-se, o gerente do banco não é seu amigo, ele trabalha para o banco. Portanto, nem sempre pode dar os melhores conselhos enquanto possui uma meta para cumprir.
Sugiro duas corretoras para iniciarmos: a Título Easyinvest e a XP investimentos.
A XP atua como um grande shopping oferecendo produtos de diversos bancos e gestores enquanto a Easyinvest possui menos opções, porém, ótimos produtos a disposição.

Na XP podemos encontrar diversas opções Renda Fixa e Fundos de Investimentos. Abaixo segue descrição de alguns fundos que achamos interessantes.

1-BNP MatchDIFIRefCP – Aplica 60% em Letras Financeiras e 20% em títulos públicos. Lembramos que fundos de investimento não contam com o Fundo Garantidor de Crédito, porém, possuem carteira muito diversificada de forma que a inadimplência de um dos títulos não gerará grande impacto na rentabilidade mensal.

2-BNP Inflacao Firf- 87% em títulos públicos. Conforme o nome do fundo é esperado que tenha a maior parte de sua carteira em NTN-Bs de diversos prazos. Pode vir a ser extremamente lucrativo com o início do ciclo de queda de juros.

3- PS FI Ref DI CP- 41% Letras Financeiras e 15% em Debentures.

4- SA Excellenc Firf CP – 54% títulos privados, 22% em compromissadas e 14% de titulos publicos.

Confira a figura da tabela de rentabilidades históricas do ano de 2016 – https://scontent.fsdu5-1.fna.fbcdn.net/v/t31.0-8/15168691_1237504072974935_8833029979814392361_o.png?oh=ef911be36802d945526f83dec5b88d84&oe=58BED943
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Na Easyinvest se destacam produtos como LCI, LCA e Fundo de Debentures Incentivadas (debentures de empresas de infraestrutura que possuem isenção de IR).
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Possuem LCIs entre 92 e 96% do CDI, dependendo do prazo de carência. Uma excelente rentabilidade uma vez que é isenta de impostos.

LCAs entre 87 e 97% do CDI, também dependendo do prazo do investimento.
Há também dois fundos de debentures incentivadas, onde podemos ter a diversificação de um fundo com a isenção de IR das debentures incentivadas.

Ficamos a disposição para dúvidas e sugestões!

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