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Sales Lease Back

Já trabalhamos com a solução de Refinanciamento há algum tempo e, apesar de conseguirmos ajudar muitas pessoas, não conseguimos alcançar os 100% de assertividade. Como no caso do Varejista exposto no texto O rancor financeiro, no caso do hotel de 8 andares onde a operação não pode prosseguir por pequenas pendências nos CNPJs envolvidos (como Luz, plano de saúde etc.) ou no complicado caso do funcionário público de alto salário, NÃO nos conformamos com as soluções existentes atuais.

Entendemos, entretanto, a visão dos players financeiros sobre o risco inerente à concessão de crédito. Diferentemente da candidata Benedita da Silva. Não pode-se emprestar capital a fundo perdido, pois, assim a operação terá uma curtíssima duração.

Refletimos então e colocamo-nos no lugar de ambos os lados da operação e chegamos na solução utilizando a já conhecida Sales Lease Back. Abaixo iremos tratar de comparar cada variável da operação e compara-la com o Refinanciamento tradicional.

1 – Propriedade e execução da garantia

Refinanciamento – O dono inicial segue sendo o proprietário do bem oferecido em garantia. Em caso de inadimplência haverá um processo para consolidação de propriedade por parte do lado financeiro que concedeu o crédito. Este processo, se bem executado, leva entra 8 a 12 meses. Em caso de bancos públicos podem levar até mais de 5 anos.

SLB – Oferecedor do crédito é o dono do imóvel e combina uma locação de longo prazo com o proprietário original. Em caso de inadimplência a execução do contrato está a 15 dias de distância com um processo de despejo. Pode-se elaborar um crédito de maior longo prazo uma vez que a idade do vendedor não afeta em nada o direito sobre o bem. Deve-se entretendo, incluir no contrato sucessores do vendedor para poderem exercer o direito se seu parente a recompra do bem desde que cumpridas as condições contratadas inicialmente.

2 – Prazo máximo

Refinanciamento – Hoje o maior prazo é de 240 meses e é necessário contratação de seguro de vida no caso de pessoa física para garantir a adimplência da dívida. Esta por sua vez é incluída na parcela mensal.

SLB – Prazo pode ser maleável de livre compactação entre as partes.

3 – Taxa / Retorno

Refinanciamento – Melhor taxa hoje no mercado, independente do apetite ao risco é de 0,56%, porém, assim como cabeça de bacalhau ninguém nunca a viu em prática.

SLB – Pode-se pensar num retorno mensal de 0,5% representando 303% do CDI atual.

4 – Tributação

Refinanciamento – Tributação de bancos (normalmente aderentes ao lucro real) representando 34% sobre os juros cobrados.

SLB – Se alocado dentro da estrutura de FII, pode ter os “alugueis mensais” isentos de imposto e o ganho de capital na devolução idem conforme item abaixo. Em estrutura de FII, ainda haveria um grande ganho de reavaliação patrimonial, dado o fato que a “compra” sempre é realizada por valor inferior ao valor efetivo no bem.

5 – Custos Operacionais

Refinanciamento – Pode-se estimar entre ativação de alienação, certidões e registro cerca de 2% do valor do crédito.

SLB – Se pensarmos no cenário padrão podemos pensar em 5%, uma vez que somado aos 2% supracitados ainda seria incluído o ITBI que varia entre 2 e 3% a depender do Estado do imóvel.

Outra opção mais criativa se daria por integralização do imóvel em uma SPE holding, onde o investidor iria adquirir as cotas do primeiro proprietário ao valor do capital não ensejando ganho de capital para este.

Resumo

O Sales Lease Back, apesar de não ser tão comum se mostra como uma estrutura mais segura e rentável para ambos os envolvidos. Ou seja simplesmente melhor.

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A força mais poderosa que existe!

Eu sei que você pensou no amor, sim esta é a força mais poderosa do mundo, porém, quando trata-se de negócios e finanças a força mais poderosa é o alinhamento de interesses.

Pessoalmente, não acredito em índole mas sim em conflito ou alinhamento de interesse. Somos grande fã da teoria dos jogos justamente por causa disto.

Vamos agora pensar em alguns exemplos reais:

1 – Traficar drogas na Thailandia

A pena para este caso é a morte. Por que ainda há pessoas que insistem em tentar entrar com drogas neste pais? Simplesmente por que o prêmio para o sucesso é suficientemente alto para valer a pena correr o risco.

2 – Vida de traficante

Pessoas sem instrução e horizonte na vida se deparam com a escolha: viver 5 anos como rei ou 50 como mendigo e optam pelo seu maior benefício a curto prazo.

3 – Dumping Cola Cola contra Dolly

Com uma crescente participação de mercado a modesta Guaraná Dolly começou a incomodar a gigante Coca Cola que por sua vez não exitou em usar sua força pressionando fornecedores de insumo a suspender negociações com a rival e a despencar seu preço de forma que sua oferta fosse irresistível

4 – Votação de aumento de salário

No governo brasileiro podemos observar que os decisores dos aumentam são os próprios beneficiados. Ora ninguém em sã consiencia irá votar para algo que lhe prejudique. Portanto, o correto era este poder não estar nas mãos deste

5 – Corrupção classe política

Abraham Lincoln, costumava dizer: “De ao homem poder e saberá quem ele é”. A partir do momento que damos a um prefeito ou governador o poder de fazer negócios com o poder público, a tentação de tirar proveito disto torna-se irresistível demais o que culmina no noticiário que vemos quase toda seman

6 – Taxação de grandes fortunas

Mais um texto que já abordamos no texto Nhonho quer taxar grandes fortunas. Reiteramos nosso asco sobre posturas deste tipo, pois, apesar de uma bandeira de justiça social ela na verdade causa fuga de capital com piora ainda maior econômica para a população.

7 – Queda da Taxa SELIC

Na última reunião o COPOM reduziu a taxa de juros para 2,25%. Porém, como este ajuste nunca ele é repassado pelos bancou, pouco influencia no dia a dia das pessoas. Influencia apenas na rentabilidade da renda fixa que leva aos investidores abandonarem o mercado financeiro em busca de oportunidades na economia real, o que de fato leva a criação de empregos e melhoria sócio econômica.

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Pecunia non Olet

Nascimento e vida do dinheiro

O dinheiro é o meio usado na troca de bens e serviços. Em tempos passados ter dinheiro era um sinal de trabalho acumulado. Com o avanço do capitalismo o trabalho não mais precisaria ser a principal forma de receber dinheiro.

No início, as trocas eram feitas por escambo. Ou seja, uma determinada quantidade de uma mercadoria era trocada por outra. Não havia muita noção de valor, o que dificultava o comércio uma vez que ficava mais difícil para as partes envolvidas entrarem em um acordo.

Para funcionar corretamente o dinheiro deve ser escasso. Um produto que foi muito utilizado foi o sal. Ele era de difícil obtenção, principalmente no interior dos continentes. Da utilização do sal vem a palavra salário.

Quando o homem descobriu o metal, passou a utilizá-lo para fabricar utensílios e armas anteriormente feitos de pedra ou madeira.

Por apresentar vantagens como a possibilidade de entesouramento, divisibilidade, raridade, facilidade de transporte e beleza, o metal foi eleito como principal padrão de valor.

Os utensílios de metal passaram a ser mercadorias muito apreciadas. Como sua produção exigia, além do domínio das técnicas de fundição, o conhecimento dos locais onde o metal poderia ser encontrado. Essa tarefa, naturalmente, não estava ao alcance de todos. A valorização, cada vez maior, destes instrumentos levou à sua utilização como moeda e ao aparecimento de réplicas de objetos metálicos, em pequenas dimensões, que circulavam como dinheiro.

No direito temos a expressão “pecúnia non olet” (o dinheiro não tem cheiro). A origem da expressão está na criação de um tributo, pelo Imperador Vespasiano, para a utilização de banheiros públicos.

Quando Tito reclamou com seu pai da natureza imoral da taxa e que ela faria com que a cidade ficasse fedendo, Vespasiano pegou uma moeda de ouro e disse Non olet (não tem cheiro).
Hoje nossa economia caminha para a substituição do dinheiro físico pelo digital. O efeito disto ainda é desconhecido.

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