O que é Consórcio imobiliário?
De forma simplificada, o consórcio é um grupo de indivíduos que se capitalizam em pool de forma que ao menos um membro do grupo seja premiado mensalmente com o direito de utilizar todo o valor do crédito ofertado e contratado. Há um sorteio mensal no qual um ou mais indivíduos recebem seu crédito sem nenhum aporte adicional de dinheiro, basta estarem adimplentes com as parcelas.
Há outra possibilidade na qual o individuo oferta um valor novo em espécie para “pular” a fila. Assim ele também consegue acessar o crédito contratado com mais brevidade sem depender de sua sorte.
Como funciona o consórcio imobiliário?
Diferente de outras modalidades, o consorcio não possui juros, mas sim taxa de administração. Esta é fixa e imutável e incide sobre todo o montante, independentemente de seu pagamento antecipado.
Portanto, nunca valerá a pena antecipar parcelas do consórcio, o resultado máximo se dá levando-o até o final. (Ao antecipar no SFH estaríamos antecipando os juros).
Mensalmente ocorrem sorteios onde alguns detentores das cotas são contemplados. Para quem não quer ficar dependendo da sorte há outra opção: o lance livre.
Há bancos que possuem valor das primeiras parcelas diferenciadas, porém, para fins de cálculo utilizaremos a parcela média.
Agora precisamos tratar das nomenclaturas e cálculos do consórcio, os quais não são tão simples.
- Valor da carta – Valor que estará disponível na contemplação. Ex: R$ 400.000
- Lance Embutido – Usa-se o valor do próprio crédito para quitá-lo no momento da contemplação. Ex: 30% significa que 30% dos R$ 400.000 será abatido de forma que o crédito utilizável será de R$ 280.000
- Taxa de Administração – Taxa que aplica-se sobre o montante integral da carta. Ex: 25%. Significa que a carta de R$ 400.000 custará R$ 100.000. Portanto o pagamento total no prazo será R$ 500.000.
- Parcela pré contemplação – R$ 500.000 dividido pelo número de meses a decorrer. Ex 180. Neste caso as parcelas seriam R$ 2.778 ao mês
- Parcela pós contemplação com lance – Vamos supor um lance adicional de 20% em dinheiro novo. Assim teríamos um valor em crédito de R$ 280.000. O valor de R$ 80.000 seria abatido no saldo devedor fazendo a parcela diminuir.
Vejamos um exemplo prático:
Crédito Inicial – 400 k
Lance Embutido – 120 k
Taxa de Administração – 60 k
(=) Total a pagar – 340 k
Para fins de análise financeira devemos incluir o valor necessário para a contemplação imediata:
(-) – 80 k
(=) Custo Total – 420 k
Independente de como o consórcio funciona nos trâmites normais, aqui ofertaremos cartas contempladas. Todos os valores envolvidos estarão claros com suas respectivas análises para permitir uma melhor decisão.