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Diante do novo cenário de taxa de juros, surgiu a necessidade de refazer os cálculos feitos em outubro de 2019 no texto COMPRAR OU ALUGAR?

Não precisamos nem queremos relembrar o ocorrido no ano de 2020 que afetou drasticamente a vida das pessoas em todos os sentidos. Ao que parece 2022 será um ano de juntar os cacos para tentar recomeçar, apesar do perigo iminente da inflação.

Infelizmente, não conseguimos manter a taxa de juros em níveis de país de primeiro mundo e o aumento da SELIC foi inevitável, e com ela o aumento de todas as demais taxas de mercado, inclusive a dos financiamentos imobiliários.

Simulando na data de 28/01 o banco Caixa oferece as seguintes condições para compra de imóvel residencial:

Caixa R$ 100.000,00 PRICE TR SAC TR
Primeira Parcela 784 955
Última Parcela 758 264

Na tabela SAC 68% da parcela são juros enquanto na PRICE o percentual seria de 86%. Portanto temos R$ 649 de “dinheiro jogado fora” na SAC contra R$ 674 na PRICE.

Sabendo que o aluguel atualmente gira em torno de 0,3 a 0,4 do valor do imóvel, para um de 100 mil teríamos: R$ 300,00.

Modalidade Juros
Price               674
SAC               649
Aluguel 300-400

Então, neste primeiro critério ALUGAR foi melhor que comprar.

Porém, se utilizarmos o dinheiro do banco ao invés do  próprio e o investirmos de forma conservadora a 100% do CDI (9,25% ano / 0,74 mês), com R$ 100 mil rendem R$ 740 por mês. Assim, somaríamos isto a renda mensal para pagamento das parcelas do financiamento imobiliário e teríamos os seguintes resutados:

Modalidade Saldo Parcela Saldo Juros (dinheiro jogado fora)
Price -66,00 44,00
SAC -91,00 215,00
Aluguel -300,00 -300,00

Ou seja, se analisarmos o contexto global da coisa o resultado nítido e notório é: COMPRAR.

Ao comprar um imóvel e investir seu capital disponível possui uma melhoria de fluxo de caixa entre 70 e 80% e se considerarmos apenas a parte dos juros (o que seria o dinheiro jogado fora), teríamos inclusive LUCRO ao comprar financiado. Consulte-nos já gratuitamente!

Todos em algum momento de nossas vidas já nos deparamos com a frase:

“Rentabilidade passada, não é garantia de rentabilidade futura”

Isto é muito comum no prospecto de fundos de investimento de diversos tipos. Isto por que gestores precisam se resguardar sobre possíveis cobranças e/ou processos no caso de frustração de rentabilidade.

Vejamos o caso da Gestora Sparta que ganhou grande notoriedade em 2008 com seu fundo Sparta Ciclico FIM , que na na crise subprime obteve um retorno de 116% contra -46,12% do índice Bovespa. A gestora ainda se gabava de contratar apenas pessoas formadas no ITA (Instituto Tecnológico da Aeronáutica). Tal performance gerou grande notoriedade da gestora que conseguiu atrair grande número de investidores.

Os resultados posteriores, entretendo, não conseguiram mais tal façanha:

Ora, se para investir este raciocínio é válido, por que não para o mercado de crédito. Conforme comentado no texto “O rancor financeiro“, o sistema hoje não consegue analisar a conjuntura futura dos entes, mas apenas seu passado.

Isto seria semelhante a analisar a capacidade de crédito de um estagiário prestes a se formar já com a promessa de efetivação.

Não faz sentido algum analisar seu crédito com salário de R$ 1.000 mês, se no mês seguinte ele passará a receber R$ 5.000. Entretanto, infelizmente, este é nosso status quo.

Em finanças o termo “golden parachute” se refere há um acordo que existe entre uma empresa e um seu funcionário ou acionista  que combinam uma indenização em caso de certo evento financeiro envolvendo tal empresa. Nós iremos dar um significado diferente ao título deste post. Nossa analogia trata da origem física do para-quedas, a de […]

Não sei vocês, mas eu recentemente foi possível notar alguma bondade no coração dos bancos.

A Caixa Econômica mais fez parecer uma instituição beneficente pois foi incumbida de prover subsistência com 600 reais para mais de 45 milhões de pessoas, ou seja algo acima de R$ 27 bilhões. Vale ressaltar que foram “DADOS”, portanto, não é uma dívida a ser ressarcida. Além disto da Caixa também disponibilizou R$ 43 bilhões para o mercado imobiliário para impedir seu colapso. Não obstante também será responsável por distribuir o empréstimo emergencial para pequenas e médias empresas.

Não fosse o bastante ainda permitiu a pausa nas prestações de financiamento imobiliários e demais modalidades de crédito.

A dúvida que resta é: até quanto é possível esticar o elástico sem arrebenta-lo.

Também recebi um relato surpreendente de uma sugestão de parcelamento de fatura de cartão:

 

Ou seja, para os valores citados teríamos a contratação do seguinte empréstimo:

Saldo Parceals (n) Parcela (R$) Total Juro (am)
2.311 12 x 211,4 2.537 1,46%
24 x 116,6 2.798 1,59%

 

Conforme vimos no texto “Em caso de emergencia use o cartão“, nada mal para um crédito não consignado.

 

 

 

Diversos bancos como o Bradesco e  o Original sugeriram que os clientes pausassem seus financiamentos, seja capital de giro ou empréstimos pessoais. Estes inclusive usam tal fato para se promoverem em comerciais como se fossem parceiros das pessoas.

Temos o dever de expor os reais fatos por trás destas benesses. Vamos aos fatos:

1 – Bancos não são como as empresas normais, na análise de multiplos não existe por exemplo EBITDA e bancos não possuem dívidas e sim passivos que são na verdade obrigações que tem contra os depositantes PF e PJ.

2 – Existe um índice internacional que permite a mensuração da solvência de um banco: o índice de basiléia. Cada país pode estabelecer o seu e no Brasil este é 8%. Ou seja, para cada real depositado, o banco pode fazer negócios com até 12,5 reais. NENHUM banco é capaz de honrar todos os seus compromissos. Por isso eles quebram sempre com a corrida bancária retratado no texto “O olho de tandera“.

3 – Após 60 dias da inadimplência de um pagamento o banco é obrigado pela Norma 2682 do Bacen a iniciar a baixa contábil do valor em seu balanço. Parte é dada como perdida e parte começa a ser incluída na conta de PDD (provisão para devedores duvidos), também contribuindo para destruição de PL (patrimônio líquido).

4 – Com decréscimo do PL, o banco pode vir a ficar abaixo do índice de basileia indicado, necessitando de intervenção do BC.

5 – Com a notícia de intervenção a corrida bancária citada no item 2 faz a profecia se auto realizar.

6 – O FGC (Fundo garantidor de crédito) diferente do que muitas pessoas pensam, não é uma entidade pública mas sim privada. Na realidade ele só possui capacidade para arcar com cerca de 5% do mercado sob sua guarda. Ou seja, no caso de liquidação de qualquer banco médio ou grande o sistema entraria em colapso.

Será que veremos mais um cavaleiro sendo liberto? Quanto mais sujeira é possível colocar debaixo do tapete sem consequências?

Com um conhecimento multidisciplinar e muita criatividade desenvolvemos uma estratégia que permitirá aos seus utilizadores:

  • Otimizar e consolidar suas dívidas em uma mais barata e de menor prazo
  • Maximizar seu “poder de fogo” podendo aumentar seu patrimônio.
  • Sobreviver ao momento atual para poder usufruir depois

O barão Rothschild costumava dizer:

 

“Compre quando houver sangue nas ruas, mesmo que o sangue seja o seu”

 

 

“Buy when there is blood on the street, even if the blood is yours”

 

 

Assim, visando atender os clientes dos tipos acima elaboramos uma estratégia com utilização de dois dos nossos produtos: o home equity e o consórcio contemplado.

O consórcio é uma das modalizes mais baratas de financiamento que existem, entretanto, não é inteligente pagar por uma dívida sem ter certeza de quando poderá usar o crédito. Para tal é necessário ter dinheiro para o lance.

P – Pessoa / QI – Quartzo Investments

P_ Mas eu não tenho dinheiro para dar o lance ou adquirir uma carta contemplada!

QI_ Conseguimos um financiamento para sua contemplação ou acesso imediato ao crédito.

Inclusive no Home Equity, você receber até 50% do valor do seu imóvel em mãos sem nenhum custo operacional.

P_ Poxa, mas a parcela é cara.

QI_ É possível solicitar uma carência de até 6 meses para começar a pagar, tempo mais do que suficiente para procurar e encontrar um crédito definitivo que melhor lhe atenda.

No final dos dois momentos da estratégia você estará com mais dinheiro em caixa e uma dívida sob controle ou até mais barata que sua anterior.

Vamos expor agora um exemplo real:

1- Imóvel em Copacabana – avaliação 1,2 milhão

2 – Etapa refinanciamento:

600 mil na mão

144 parcelas de 8.958

3 – Etapa Carta Contemplada

Carta R$ 1,2 milhão

Custo aquisição R$ 402 mil

149 parcelas de R$ 7.340

4 – Conclusão

Caixa Gerado: R$798.000 (600-402+1200-600)

Etapa três deixa um parcela 18% menor com um capital 33% maior.

Em caso de dúvidas ou interesse estamos a disposição em contato@quartzoinvestments.com

Todos estamos vendo a mudança de estilo de vida causado pela pandemia Corona Vírus. Muitos negócio de um dia pro outro viram suas receitas sumirem, enquanto os custos e despesas continuaram a caminho.

Com isto, tem uma escolha impossível de fazer:

1 – Encerrar as atividades tendo uma grande perda, inclusive arcando com todas as nefastas verbas trabalhistas

ou

2 – Seguir fazendo malabarismo escolhendo o que pagar para reduzir os sangramentos mensais sem ter certeza de quando a vida voltará ao normal.

Optando por qualquer uma das soluções, podemos ajudar. Confira nossa sessão Home Equity para mais detalhes.

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  • Investidor – quer caixa para aproveitar as barganhas?

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