O investimento “Propter Rem”

Conforme abordamos no texto “A força mais poderosa que existe”, não queremos ficar reféns da índole dos indivíduos com os quais lidamos. Porém, com o alinhamento perfeito de interesses segundo a teoria dos jogos, conseguimos desenvolver um jogo no qual o individuo possúi 90% de chance de obter lucro e 10% de empatar. Portanto trata-se de um jogo sem risco para os jogadores, o que o mercado financeiro chama de win-win (ganha ganha).

Em nossos serviços de Home Equity e Venture Capital, por vezes nos deparamos com situações onde a garantia oferecida para a operação é substancialmente maior do que a necessidade de capital. Por vezes 10 vezes maior, muito superior aos 50/60% normalmente solicitados pelas instituições financeiras com as quais trabalhamos. Ou seja bancos buscam 100 reais em garantia para emprestar 50/60 reais, porém as vezes não aceitam 100 para emprestar 10. Por que isso acontece?

Porque bancos gostam de emprestar para quem não precisa de dinheiro!

Possuir garantias apenas garante que o valor total emprestado não será perdido, porém, sua executabilidade por vezes é custosa e demorada. Em cenários anteriores a pandemia, algumas instituições com maior tolerância ao risco aceitavam emprestar entre 20 e 30% do valor da garantia sem realizar nenhuma análise do tomador do crédito. Ou seja, em caso de inadimplência, a garantia independente de quanto custasse ser retomada seria suficiente para garantir a lucratividade da operação. Porém, graças ao corona vírus isto cessou.

Desenvolveremos abaixo uma teses onde “INVESTIDORES” ao invés de aplicarem dinheiro nas operações, aportam apenas sua capacidade de crédito. Como informado a teoria básica de Finanças: “O capital de terceiros é mais barato que o capital próprio”.

Sendo assim, os investidores emprestarão sua capacidade de pagamento para empresas que possuem excelentes garantias, porém, não conseguem tomar o crédito sozinha.
Mas qual o risco para o investidor desta operação?
Nenhum! Como falamos há apenas 10% de chance de empatar.
A explicação técnica desta informação passa pelo termo jurídico em latim Propter Rem (própria do bem). Nele uma vez executada a garantia seja ela imóvel, veículo ou qualquer outro tipo de bem e direito, a operação e suas obrigações serão extintas, este então sendo o pior cenário para o investidor.
E quanto posso ganhar com isso?

Cada operação deve ser conversada caso a caso, porém, iremos sempre aconselhar que o investidor receba uma fração do crédito liberado a vista e talvez uma remuneração mensal adicional. Nada mal, para quem não teve que investir 1 real sequer.

 

Tal matéria é regida pelo:

DECRETO-LEI Nº 911, DE 1º DE OUTUBRO DE 1969, onde ressaltamos:

“Art. 66. A alienação fiduciária em garantia transfere ao credor o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa móvel alienada, independentemente da tradição efetiva do bem, tornando-se o alienante ou devedor em possuidor direto e depositário com todas as responsabilidades e encargos que lhe incumbem de acordo com a lei civil e penal.

§ 4º No caso de inadimplemento da obrigação garantida, o proprietário fiduciário pode vender a coisa a terceiros e aplicar preço da venda no pagamento do seu crédito e das despesas decorrentes da cobrança, entregando ao devedor o saldo porventura apurado, se houver.

§ 5º Se o preço da venda da coisa não bastar para pagar o crédito do proprietário fiduciário e despesas, na forma do parágrafo anterior, o devedor continuará pessoalmente * obrigado a pagar o saldo devedor apurado.

• Neste caso pessoalmente diz respeito ao novo proprietário do bem.

Porém, como nos produtos de home equity, os bens dados em garantia são alienados no máximo a 60% de seu valor de mercado, sua execução em leilão ou venda direta muito provavelmente será suficiente para a quitação do débito.