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Diante do novo cenário de taxa de juros, surgiu a necessidade de refazer os cálculos feitos em outubro de 2019 no texto COMPRAR OU ALUGAR?

Não precisamos nem queremos relembrar o ocorrido no ano de 2020 que afetou drasticamente a vida das pessoas em todos os sentidos. Ao que parece 2022 será um ano de juntar os cacos para tentar recomeçar, apesar do perigo iminente da inflação.

Infelizmente, não conseguimos manter a taxa de juros em níveis de país de primeiro mundo e o aumento da SELIC foi inevitável, e com ela o aumento de todas as demais taxas de mercado, inclusive a dos financiamentos imobiliários.

Simulando na data de 28/01 o banco Caixa oferece as seguintes condições para compra de imóvel residencial:

Caixa R$ 100.000,00 PRICE TR SAC TR
Primeira Parcela 784 955
Última Parcela 758 264

Na tabela SAC 68% da parcela são juros enquanto na PRICE o percentual seria de 86%. Portanto temos R$ 649 de “dinheiro jogado fora” na SAC contra R$ 674 na PRICE.

Sabendo que o aluguel atualmente gira em torno de 0,3 a 0,4 do valor do imóvel, para um de 100 mil teríamos: R$ 300,00.

Modalidade Juros
Price               674
SAC               649
Aluguel 300-400

Então, neste primeiro critério ALUGAR foi melhor que comprar.

Porém, se utilizarmos o dinheiro do banco ao invés do  próprio e o investirmos de forma conservadora a 100% do CDI (9,25% ano / 0,74 mês), com R$ 100 mil rendem R$ 740 por mês. Assim, somaríamos isto a renda mensal para pagamento das parcelas do financiamento imobiliário e teríamos os seguintes resutados:

Modalidade Saldo Parcela Saldo Juros (dinheiro jogado fora)
Price -66,00 44,00
SAC -91,00 215,00
Aluguel -300,00 -300,00

Ou seja, se analisarmos o contexto global da coisa o resultado nítido e notório é: COMPRAR.

Ao comprar um imóvel e investir seu capital disponível possui uma melhoria de fluxo de caixa entre 70 e 80% e se considerarmos apenas a parte dos juros (o que seria o dinheiro jogado fora), teríamos inclusive LUCRO ao comprar financiado. Consulte-nos já gratuitamente!

Não sei vocês, mas eu recentemente foi possível notar alguma bondade no coração dos bancos.

A Caixa Econômica mais fez parecer uma instituição beneficente pois foi incumbida de prover subsistência com 600 reais para mais de 45 milhões de pessoas, ou seja algo acima de R$ 27 bilhões. Vale ressaltar que foram “DADOS”, portanto, não é uma dívida a ser ressarcida. Além disto da Caixa também disponibilizou R$ 43 bilhões para o mercado imobiliário para impedir seu colapso. Não obstante também será responsável por distribuir o empréstimo emergencial para pequenas e médias empresas.

Não fosse o bastante ainda permitiu a pausa nas prestações de financiamento imobiliários e demais modalidades de crédito.

A dúvida que resta é: até quanto é possível esticar o elástico sem arrebenta-lo.

Também recebi um relato surpreendente de uma sugestão de parcelamento de fatura de cartão:

 

Ou seja, para os valores citados teríamos a contratação do seguinte empréstimo:

Saldo Parceals (n) Parcela (R$) Total Juro (am)
2.311 12 x 211,4 2.537 1,46%
24 x 116,6 2.798 1,59%

 

Conforme vimos no texto “Em caso de emergencia use o cartão“, nada mal para um crédito não consignado.

 

 

 

Diversos bancos como o Bradesco e  o Original sugeriram que os clientes pausassem seus financiamentos, seja capital de giro ou empréstimos pessoais. Estes inclusive usam tal fato para se promoverem em comerciais como se fossem parceiros das pessoas.

Temos o dever de expor os reais fatos por trás destas benesses. Vamos aos fatos:

1 – Bancos não são como as empresas normais, na análise de multiplos não existe por exemplo EBITDA e bancos não possuem dívidas e sim passivos que são na verdade obrigações que tem contra os depositantes PF e PJ.

2 – Existe um índice internacional que permite a mensuração da solvência de um banco: o índice de basiléia. Cada país pode estabelecer o seu e no Brasil este é 8%. Ou seja, para cada real depositado, o banco pode fazer negócios com até 12,5 reais. NENHUM banco é capaz de honrar todos os seus compromissos. Por isso eles quebram sempre com a corrida bancária retratado no texto “O olho de tandera“.

3 – Após 60 dias da inadimplência de um pagamento o banco é obrigado pela Norma 2682 do Bacen a iniciar a baixa contábil do valor em seu balanço. Parte é dada como perdida e parte começa a ser incluída na conta de PDD (provisão para devedores duvidos), também contribuindo para destruição de PL (patrimônio líquido).

4 – Com decréscimo do PL, o banco pode vir a ficar abaixo do índice de basileia indicado, necessitando de intervenção do BC.

5 – Com a notícia de intervenção a corrida bancária citada no item 2 faz a profecia se auto realizar.

6 – O FGC (Fundo garantidor de crédito) diferente do que muitas pessoas pensam, não é uma entidade pública mas sim privada. Na realidade ele só possui capacidade para arcar com cerca de 5% do mercado sob sua guarda. Ou seja, no caso de liquidação de qualquer banco médio ou grande o sistema entraria em colapso.

Será que veremos mais um cavaleiro sendo liberto? Quanto mais sujeira é possível colocar debaixo do tapete sem consequências?

Todos vimos recentemente o grande alarde gerado pela nova modalidade de crédito do banco público CEF.

A taxa referencial, popularmente conhecida como TR, possui um importante papel na correção de alguns valores que fazem parte do nosso dia a dia. Por isso a nossa intenção é ajudá-lo a entender como funciona essa taxa.

Esta por diversas vezes é considerada como zero ou 1% ao ano para fins de cálculos econométricos. Abaixo demonstraremos sua evolução nos últimos anos.

Podemos perceber então é realmente muito estável e próxima a zero a partir de 2009.

Agora vamos demonstrar um comparativo real de financiamento de R$ 360.000 junto a Caixa Econômica Federal. A simulação considerou 8,5% e 4,75% como parte fixa da modalidade TR e IPCA respectivamente.

Assim chegamos aos seguintes números reais:

Em todas as simulações foram utilizados o máximo de tempo dos financiamentos e percentuais financiáveis, sendo eles.

Em ambas modalidades de financiamento (SAC e PRICE) a níveis atuais de inflação a taxa de IPCA + Fixo teria vantagens numéricas. Os reajustes de IPCA são feitos em base anual, portanto, em caso de descontrole inflacionário, o indivíduo bem instruído poderia simplesmente buscar portabilidade para novo banco utilizando a modalidade Fixo + TR deste.

Outro cenário seria para a constituição de renda de aluguel. Para verificar sua viabilidade, compararemos o IPCA (reajuste da parcela caixa) com o IGPM (índice comum em reajustes de aluguel).

Nota-se então que comumente o IGPM supera o IPCA, portanto, em uma operação de compra financiada de imóvel para gerar renda, seu objetivo seria não apenas atingido como ampliado em em bases reais anualmente (aluguel aumenta mais que a parcela).

Concluímos que hoje temos um cenário excelente para a retomada do mercado imobiliário. Os argumentos desta afirmação podem ser encontrados em Link.

 

 

Abordaremos agora a mais importante informação que podemos obter de uma empresa. Como falamos anteriormente, o caixa é o oxigênio necessário a vida das companhias.
Seguimos então para a demonstração de um DFC resumido:

(= ) Fluxo de Caixa Operacional (A)
(+) Ingressos Operacionais
(-) Saques Operacionais
(= ) Fluxo de Caixa de Investimentos (B)
(-) Aquisição de Imobilizado
(+) Venda de Imobilizado
(= ) Geração Operacional de Caixa
(= ) Fluxo de Caixa Financeiro (C)
(+) Liberações de Financiamentos
(-) Amortização de Financiamentos e Pagamento de Juros
(= ) Fluxo de Caixa Livre para o Acionista
(+) Aportes
(-) Dividendos

Pensemos no fluxo de caixa como um filtro, que possui diversas etapas até chegar ao seu destino. A agua é derramada (Ingressos Operacionais) e a partir daí partes começam a ser retiradas até que no final sobre apenas uma fração. Feito isto, os acionistas decidirão o que farão com o dinheiro extra, se reinvestido para o crescimento da própria empresa ou se distribuídos aos acionistas.
Balanço Patrimonial

Ao passo que DRE e DFC demonstram as movimentações de uma empresa, o balanço apresenta-se como uma fotografia do momento exato da empresa.

1- Ativo (Total de bens e direitos da companhia)
1.1- Disponibilidades (Caixa Líquido e Aplicações Financeiras com Liquidez)
1.2- Contas a Receber de Clientes (Vendas a Prazo)
1.3- Estoque (produtos produzidos, porém ainda não vendidos. Contabilizados a valor de custo)
1.4- Dividendos e JCP a receber (Direitos já conhecidos porém ainda não pagos)
1.5- Despesas Antecipadas (Pagamento adiantado de serviços, por exemplo seguros)
1.6- Impostos a recuperar
1.7- Ativo Permanente (Inclui participações societárias, maquinas, edificações etc)
2- Passivo (Total de obrigações da companhia)
2.1- Fornecedores (Contas em aberto com fornecedores)
2.2- Empréstimos
2.3- Dividendos a JCP a pagar
2.4- Salários e Encargos Sociais a pagar
2.5- Provisão para Contingências
3- Patrimônio Líquido
3.1- Capital Social (Valor aportado pelos acionistas na empresa)
3.2- Reserva de Lucros (Local para o qual os Lucros acumulados são colocados até terem sua devida destinação)
Aprendido nossas lições contábeis poderemos passar para análise de ações e escolher a que está em melhor condição financeira.

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