,

Revisitando Comprar X Alugar com a nova Selic

Diante do novo cenário de taxa de juros, surgiu a necessidade de refazer os cálculos feitos em outubro de 2019 no texto COMPRAR OU ALUGAR?

Não precisamos nem queremos relembrar o ocorrido no ano de 2020 que afetou drasticamente a vida das pessoas em todos os sentidos. Ao que parece 2022 será um ano de juntar os cacos para tentar recomeçar, apesar do perigo iminente da inflação.

Infelizmente, não conseguimos manter a taxa de juros em níveis de país de primeiro mundo e o aumento da SELIC foi inevitável, e com ela o aumento de todas as demais taxas de mercado, inclusive a dos financiamentos imobiliários.

Simulando na data de 28/01 o banco Caixa oferece as seguintes condições para compra de imóvel residencial:

Caixa R$ 100.000,00 PRICE TR SAC TR
Primeira Parcela 784 955
Última Parcela 758 264

Na tabela SAC 68% da parcela são juros enquanto na PRICE o percentual seria de 86%. Portanto temos R$ 649 de “dinheiro jogado fora” na SAC contra R$ 674 na PRICE.

Sabendo que o aluguel atualmente gira em torno de 0,3 a 0,4 do valor do imóvel, para um de 100 mil teríamos: R$ 300,00.

Modalidade Juros
Price               674
SAC               649
Aluguel 300-400

Então, neste primeiro critério ALUGAR foi melhor que comprar.

Porém, se utilizarmos o dinheiro do banco ao invés do  próprio e o investirmos de forma conservadora a 100% do CDI (9,25% ano / 0,74 mês), com R$ 100 mil rendem R$ 740 por mês. Assim, somaríamos isto a renda mensal para pagamento das parcelas do financiamento imobiliário e teríamos os seguintes resutados:

Modalidade Saldo Parcela Saldo Juros (dinheiro jogado fora)
Price -66,00 44,00
SAC -91,00 215,00
Aluguel -300,00 -300,00

Ou seja, se analisarmos o contexto global da coisa o resultado nítido e notório é: COMPRAR.

Ao comprar um imóvel e investir seu capital disponível possui uma melhoria de fluxo de caixa entre 70 e 80% e se considerarmos apenas a parte dos juros (o que seria o dinheiro jogado fora), teríamos inclusive LUCRO ao comprar financiado. Consulte-nos já gratuitamente!

/por
,

Reciproca não verdadeira

Todos em algum momento de nossas vidas já nos deparamos com a frase:

“Rentabilidade passada, não é garantia de rentabilidade futura”

Isto é muito comum no prospecto de fundos de investimento de diversos tipos. Isto por que gestores precisam se resguardar sobre possíveis cobranças e/ou processos no caso de frustração de rentabilidade.

Vejamos o caso da Gestora Sparta que ganhou grande notoriedade em 2008 com seu fundo Sparta Ciclico FIM , que na na crise subprime obteve um retorno de 116% contra -46,12% do índice Bovespa. A gestora ainda se gabava de contratar apenas pessoas formadas no ITA (Instituto Tecnológico da Aeronáutica). Tal performance gerou grande notoriedade da gestora que conseguiu atrair grande número de investidores.

Os resultados posteriores, entretendo, não conseguiram mais tal façanha:

Ora, se para investir este raciocínio é válido, por que não para o mercado de crédito. Conforme comentado no texto “O rancor financeiro“, o sistema hoje não consegue analisar a conjuntura futura dos entes, mas apenas seu passado.

Isto seria semelhante a analisar a capacidade de crédito de um estagiário prestes a se formar já com a promessa de efetivação.

Não faz sentido algum analisar seu crédito com salário de R$ 1.000 mês, se no mês seguinte ele passará a receber R$ 5.000. Entretanto, infelizmente, este é nosso status quo.

/por

Sales Lease Back

Já trabalhamos com a solução de Refinanciamento há algum tempo e, apesar de conseguirmos ajudar muitas pessoas, não conseguimos alcançar os 100% de assertividade. Como no caso do Varejista exposto no texto O rancor financeiro, no caso do hotel de 8 andares onde a operação não pode prosseguir por pequenas pendências nos CNPJs envolvidos (como Luz, plano de saúde etc.) ou no complicado caso do funcionário público de alto salário, NÃO nos conformamos com as soluções existentes atuais.

Entendemos, entretanto, a visão dos players financeiros sobre o risco inerente à concessão de crédito. Diferentemente da candidata Benedita da Silva. Não pode-se emprestar capital a fundo perdido, pois, assim a operação terá uma curtíssima duração.

Refletimos então e colocamo-nos no lugar de ambos os lados da operação e chegamos na solução utilizando a já conhecida Sales Lease Back. Abaixo iremos tratar de comparar cada variável da operação e compara-la com o Refinanciamento tradicional.

1 – Propriedade e execução da garantia

Refinanciamento – O dono inicial segue sendo o proprietário do bem oferecido em garantia. Em caso de inadimplência haverá um processo para consolidação de propriedade por parte do lado financeiro que concedeu o crédito. Este processo, se bem executado, leva entra 8 a 12 meses. Em caso de bancos públicos podem levar até mais de 5 anos.

SLB – Oferecedor do crédito é o dono do imóvel e combina uma locação de longo prazo com o proprietário original. Em caso de inadimplência a execução do contrato está a 15 dias de distância com um processo de despejo. Pode-se elaborar um crédito de maior longo prazo uma vez que a idade do vendedor não afeta em nada o direito sobre o bem. Deve-se entretendo, incluir no contrato sucessores do vendedor para poderem exercer o direito se seu parente a recompra do bem desde que cumpridas as condições contratadas inicialmente.

2 – Prazo máximo

Refinanciamento – Hoje o maior prazo é de 240 meses e é necessário contratação de seguro de vida no caso de pessoa física para garantir a adimplência da dívida. Esta por sua vez é incluída na parcela mensal.

SLB – Prazo pode ser maleável de livre compactação entre as partes.

3 – Taxa / Retorno

Refinanciamento – Melhor taxa hoje no mercado, independente do apetite ao risco é de 0,56%, porém, assim como cabeça de bacalhau ninguém nunca a viu em prática.

SLB – Pode-se pensar num retorno mensal de 0,5% representando 303% do CDI atual.

4 – Tributação

Refinanciamento – Tributação de bancos (normalmente aderentes ao lucro real) representando 34% sobre os juros cobrados.

SLB – Se alocado dentro da estrutura de FII, pode ter os “alugueis mensais” isentos de imposto e o ganho de capital na devolução idem conforme item abaixo. Em estrutura de FII, ainda haveria um grande ganho de reavaliação patrimonial, dado o fato que a “compra” sempre é realizada por valor inferior ao valor efetivo no bem.

5 – Custos Operacionais

Refinanciamento – Pode-se estimar entre ativação de alienação, certidões e registro cerca de 2% do valor do crédito.

SLB – Se pensarmos no cenário padrão podemos pensar em 5%, uma vez que somado aos 2% supracitados ainda seria incluído o ITBI que varia entre 2 e 3% a depender do Estado do imóvel.

Outra opção mais criativa se daria por integralização do imóvel em uma SPE holding, onde o investidor iria adquirir as cotas do primeiro proprietário ao valor do capital não ensejando ganho de capital para este.

Resumo

O Sales Lease Back, apesar de não ser tão comum se mostra como uma estrutura mais segura e rentável para ambos os envolvidos. Ou seja simplesmente melhor.

/por

Poison Pill

O que é uma pílula de veneno?

No vocábulário comum a resposta é obvia: uma pílula que gera o suicídio imediato. Este tipo de pílula foi muito utilizado durante as guerras para evitar que soldados capturados fossem torturados e acabassem por contar segredos aos inimigos.

Para o mercado financeiro temos diferenças e semelhanças com a pílula dos soldados. Ela também é conhecida como Direito dos Acionistas como forma de defesa contra uma potencial aquisição hostil. Esta é uma técnica que faz com que a aquisição da empresa seja menos atraente para investidores predatórios.

A história da Poison Pill

O termo foi originado na época das guerras e espionagem. Quando espiões eram capturados eles imediatamente consumiam uma pílula para evitar que fossem torturados e acabassem entregando segredos militares. Da mesma forma empresas podem utilizar esta tatica para evitar aquisições hostis.

No mundo corporativo o termo foi usado primeiro nos Estados Unidos. Foi utilizada pela primeira vez com a firma Wachtell, Lipton, Rosen, and Kantz. Martin Lipton inventou a tatica para se defender durante as batalhas de aquisições de 1980. A General American Oil, seu cliente, estava na mira da T. Boone Pickens. Lipton então aconselhou ao conselho diretor da General que inundasse o mercado com novas ações diluindo assim seu patrimônio, fazendo assim com que a aquisição fosse mais difícil e custosa (Por que Pickens precisaria comprar muito mais ações para conseguir o controle). A Poison Pill foi legislada em 1985 pela suprema corte de Delaware.

Exemplos de Poison Pill

Em 2012 o Netflix adotou a Poison Pill para afastar Carl Ichan de fazer uma aquisição hostil. Quando soube que Ichan comprou 10% das ações da companhia, a Netflix imediatamente entrou na defensiva. Qualquer tentativa de compra de participação relevante na companhia sem aprovação do conselho de administração resultaria inundaria o mercado com emissão de novas ações, o que tornaria a aquisição muito mais custosa.

/por

A roda do rato e as cenouras

Você deve estar se perguntando o que a roda de um rota e cenouras tem a ver. Na verdade entre si nada, porém, cada um trará uma reflexão sobre sua vida e escolhas.

1 – A roda do rato

Quando o rato está dentro da roda, não importa quanto se esforce, nunca irá vencê-la e nunca poderá descansar.

Isto se aplica ao mundo corporativo para pessoas que trabalham apenas para sobreviver, sem ser reconhecidos em seus trabalhos e sem perspectiva de melhora. Apenas aguardando a hora de partir desta para melhor sem deixar nenhuma marca ou legado no mundo.

Para escapar desta armadilha é necessário primeiro pular fora da roda, buscar formas alternativas de renda, em especial a passiva.

2 – As duas cenouras

Aqui encontramos as pessoas que estão sempre em busca demais. Não há nada de errado em querer sempre melhorar e progredir na vida, porém, isto não pode ser o único e primordial objetivo de sua vida.

Perguntando para vários homens de negócios em seu leito de morte o que se arrependiam em suas vidas, as respostas foram unânimes:

Devia ter passado mais tempo com minha família e com as pessoas que amava.

Aqui encontram-se as pessoas da “Roda do Rato”. Aqueles que vivem sempre no limite sem poder para pois caso contrário simplesmente colocarão sua sobrevivência e de sua família em risco.

Um perfeito exemplo disto está em um filme chamado In Time abordado no texto: O ativo mais valioso do mundo.

/por
,

Tsunami Financeiro

A água é o líquido essencial a vida. Cerca de 70% do corpo humano é composto por água. Entretanto, seu excesso também pode ser prejudicial. Como dizia o ditado: a diferença entre o remédio e o veneno é a dose.

Todo o mundo observou aterrorizado o efeito do grande Tsunami ocorrido na Ásia, que simplesmente varreu e destruiu a Indonésia.

Algo semelhante está ocorrendo no mercado financeiro. A crise gerada pelo Corona Vírus foi mais grave do que a crise de 29 (maior crise da história do capitalismo). Porém, seus efeitos não serão tão prolongados ou danosos, pois os governos agora têm a permissão para imprimir.

Em 1929, existia o padrão ouro, onde os governos somente poderiam emitir suas moedas de acordo com a reserva de ouro que possuíssem. Como o ouro não é “produzível”, havia escassez e, portanto, tinha todas as características do dinheiro. Com seu fim em 1971, os governos podem imprimir seu dinheiro fiduciário livremente, precisando apenas respeitar o “limite da vergonha”, um critério bastante maleável.

Sendo assim, vimos uma impressão e distribuição de dinheiro como nunca. Esta foi capaz de estancar o sangramento causado pelo grave ferimento corona vírus. Porém, como os Keynesianos bem sabem, a expansão da base monetária tem suas consequências. Desde o Sub Prime de 2008, o balanço do FED (Banco Central Americano), já estava muito inchado, chegando ao patamar de 4 trilhões de dólares, quando o normal seria de 800 bilhões. Hoje, após as novas rodadas de estímulos, este número chega a 7 trilhões de dólares. Todos os demais países fizeram o mesmo, injetando dinheiro a esmo no mercado de forma a garantir a sobrevivência de sua população.

Concordamos com as atitudes do governo, porém… E quando a normalidade voltar, como fazer para drenar todo este dinheiro do mercado? E se a inflação começar a disparar até mesmo em países onde existe deflação, como o Japão?

Imaginemos uma situação onde todos começam a investir no mercado financeiro de commodities. Em instância, são apenas números em um computador, porém, tem que possuir alguma relação com a realidade. Com investidores demais, os preços de alimentos começam a disparar, pecuaristas e agricultores tentarão aumentar sua produção para poder aproveitar sua melhor margem de lucro. Porém, há um limite! Não é possível fazer nascer bezerros de mês em mês.

Então, a oferta em algum momento irá estagnar, fazendo com que os preços sigam subindo mais a mais, até que a cada novo dia tenhamos um preço acima do anterior. Fato que culmina em uma camada na população não conseguir mais adquirir os víveres e começar a morrer de fome. Ou pior, chegar a um momento onde os governos tenham um lampejo de sanidade e decidam tentar voltar ao nível normal e saudável de base monetária.

É sabido que a dor da perda é duas vezes mais intensa do que o prazer do ganho. Então, quando o dinheiro em abundância for retirado de circulação, poderemos observar uma tristeza generalizada e uma pitada de caos social por desespero em massa.

Apreciamos o livro da professores de Harvard Carmen Reinhart e Kenneth Rogoff , chamado “Oito Séculos de Delírios Financeiros – Desta vez é diferente”. Na verdade, a parte do “Dessa vez é diferente” trata-se de uma sátira, uma vez que todo racional das crises é o mesmo: as pessoas ensandecidas acreditando que na vez delas seria diferente.

Acreditamos, porém, que diante de todos os argumentos acima expostos: DESTA VEZ SERÁ DIFERENTE! E para pior.

/por

O olho Sharingan

No anime Naruto, um dos seus amigos de clã possuiria uma vantagem competitiva herança de sua família. Sasuke Uchiha possuia o olho Sharingan. Com ele Sasuke consegue antever o movimento do seu oponente e esquivar e/ou contra ataca-lo antes mesmo do início de seu movimento.

Sem querer abrir mão da humildade, mas fazendo uma brecha, conseguimos usar o poder do olho sharingan em algumas oportunidades. Enumero-as a seguir:

Matrix Financeira – Informamos nossos leitores que já haviam passado 12 anos sem uma crise que historicamente ocorrem a cada 10 anos e que a última (Neo – Subprime) já havia sido muito poderosa e a próxima poderia ser a derradeira que “derrota a Matrix”.

CLT – Chamamos atenção sobre o quão custoso era a CLT e o salário mínimo. Recentemente, a desoneração de folha está em pauta dentro da reforma tributária.

Poupança – Não trata exatamente de uma profecia mas chamamos atenção ao que fato de quem tem hoje a “poupança antiga” tem hoje uma aplicação de 300% CDI, isenta de imposto e praticamente sem risco. Ou seja, quem foi motivo de chacota por 10 anos hoje pode se orgulhar de seu feito “visionário”.

Congelamento bancário no Grexit – Gregos, apesar de terem uma rota de fuga relativamente simples, ficam aguardando o pior acontece para chorar e reclamar.

Cheque Mate de Trump – Esta profecia ainda não se realizou, porém, não duvidamos da coragem ou sagacidade de Donald Trump.

Por fim, acreditamos que de posse dos conhecimentos do:

Olho de Tandera – permite uma compreensão mais profunda de fatos

Diga onde você vai que eu vou varrendo – uma explicação técnica por trás da recente benevolência excessiva dos bancos comercais.

Fome pior que Covid – Previsto no texto O retorno ao feudalismo, e confirmado em notícia de 31/08/20.

Olho Sharingan – Com o conhecimento recebido pelo olho de Tandera, é possível antever movimentos e preparar estratégia para minimizar seus danos.

Antecipamos também o cenário atual da Argentina no texto What comes next. Vamos agora observar a formação de uma nova Venezuela!

Fiquem atentos para mais insights.

 

 

/por
,

Em busca do SCORE perfeito

Quando se trata dos órgãos de proteção ao crédito não há mágica a se fazer mas sim estratégia. Portanto NÃO é possível converter alguém com score 200 para 800 em um mês, porém, com seis a oito meses de perseverança é possível SIM alcançar tal patamar.

Diferente do que muitos pensam, o Score não é um indicador de riqueza e sim um indicador de confiabilidade.

Já tivemos contato com uma pessoa que possuía 4 empréstimos consignados, e atrasos em cartão de crédito iminentes. Porém, seu score era 927, quase impecável e imaculado. Isto por que ela apesar de super endividada ela nunca havia inadimplido nada.

É bem possível que o empresário Jorge Paulo Lehman não tenha um score 1000 (perfeito), simplesmente por que por ter muitas coisas, empresas, aplicações e contas por vezes deve “esquecer” de pagar algumas delas fazendo com que seu score tenha alguma penalidade.

/por

Golden Parachutes

Em finanças o termo “golden parachute” se refere há um acordo que existe entre uma empresa e um seu funcionário ou acionista  que combinam uma indenização em caso de certo evento financeiro envolvendo tal empresa. Nós iremos dar um significado diferente ao título deste post. Nossa analogia trata da origem física do para-quedas, a de […]

Leia mais
/por
,

O que é mais importante o juro ou o prazo

Dos mesmos criadores de: Quem veio primeiro o OVO ou a Galinha?

Apesar desta primeira pergunta não ter uma resposta correta (nem errada), a pergunta de nosso título tem sim resposta matemática.

Para uma melhor visualização, vamos tentar analisar um exemplo genérico:

O que seria melhor:

1 – R$ 1.000 com juro de 2% ao período no prazo de 24 meses

ou

2 – R$ 1.000 com juro de 1% com período de 12 meses

Vamos analisar agora em etapas: Parcela mensal, Juro Total Pago.

Com esta simples tabela é possível concluir que a melhor opção é: DEPENDE!

A melhor opção contabilmente falando é o empréstimo com juro menor, porém, a melhor opção para fluxo de caixa é a com maior prazo.

Porém melhor que analisar contabilidade ou fluxo de caixa é analisar: o que te traz mais tranquilidade?

/por