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Revisitando Comprar X Alugar com a nova Selic

Diante do novo cenário de taxa de juros, surgiu a necessidade de refazer os cálculos feitos em outubro de 2019 no texto COMPRAR OU ALUGAR?

Não precisamos nem queremos relembrar o ocorrido no ano de 2020 que afetou drasticamente a vida das pessoas em todos os sentidos. Ao que parece 2022 será um ano de juntar os cacos para tentar recomeçar, apesar do perigo iminente da inflação.

Infelizmente, não conseguimos manter a taxa de juros em níveis de país de primeiro mundo e o aumento da SELIC foi inevitável, e com ela o aumento de todas as demais taxas de mercado, inclusive a dos financiamentos imobiliários.

Simulando na data de 28/01 o banco Caixa oferece as seguintes condições para compra de imóvel residencial:

Caixa R$ 100.000,00 PRICE TR SAC TR
Primeira Parcela 784 955
Última Parcela 758 264

Na tabela SAC 68% da parcela são juros enquanto na PRICE o percentual seria de 86%. Portanto temos R$ 649 de “dinheiro jogado fora” na SAC contra R$ 674 na PRICE.

Sabendo que o aluguel atualmente gira em torno de 0,3 a 0,4 do valor do imóvel, para um de 100 mil teríamos: R$ 300,00.

Modalidade Juros
Price               674
SAC               649
Aluguel 300-400

Então, neste primeiro critério ALUGAR foi melhor que comprar.

Porém, se utilizarmos o dinheiro do banco ao invés do  próprio e o investirmos de forma conservadora a 100% do CDI (9,25% ano / 0,74 mês), com R$ 100 mil rendem R$ 740 por mês. Assim, somaríamos isto a renda mensal para pagamento das parcelas do financiamento imobiliário e teríamos os seguintes resutados:

Modalidade Saldo Parcela Saldo Juros (dinheiro jogado fora)
Price -66,00 44,00
SAC -91,00 215,00
Aluguel -300,00 -300,00

Ou seja, se analisarmos o contexto global da coisa o resultado nítido e notório é: COMPRAR.

Ao comprar um imóvel e investir seu capital disponível possui uma melhoria de fluxo de caixa entre 70 e 80% e se considerarmos apenas a parte dos juros (o que seria o dinheiro jogado fora), teríamos inclusive LUCRO ao comprar financiado. Consulte-nos já gratuitamente!

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Em busca do SCORE perfeito

Quando se trata dos órgãos de proteção ao crédito não há mágica a se fazer mas sim estratégia. Portanto NÃO é possível converter alguém com score 200 para 800 em um mês, porém, com seis a oito meses de perseverança é possível SIM alcançar tal patamar.

Diferente do que muitos pensam, o Score não é um indicador de riqueza e sim um indicador de confiabilidade.

Já tivemos contato com uma pessoa que possuía 4 empréstimos consignados, e atrasos em cartão de crédito iminentes. Porém, seu score era 927, quase impecável e imaculado. Isto por que ela apesar de super endividada ela nunca havia inadimplido nada.

É bem possível que o empresário Jorge Paulo Lehman não tenha um score 1000 (perfeito), simplesmente por que por ter muitas coisas, empresas, aplicações e contas por vezes deve “esquecer” de pagar algumas delas fazendo com que seu score tenha alguma penalidade.

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A nova taxa da Caixa Ecônomica

Todos vimos recentemente o grande alarde gerado pela nova modalidade de crédito do banco público CEF.

A taxa referencial, popularmente conhecida como TR, possui um importante papel na correção de alguns valores que fazem parte do nosso dia a dia. Por isso a nossa intenção é ajudá-lo a entender como funciona essa taxa.

Esta por diversas vezes é considerada como zero ou 1% ao ano para fins de cálculos econométricos. Abaixo demonstraremos sua evolução nos últimos anos.

Podemos perceber então é realmente muito estável e próxima a zero a partir de 2009.

Agora vamos demonstrar um comparativo real de financiamento de R$ 360.000 junto a Caixa Econômica Federal. A simulação considerou 8,5% e 4,75% como parte fixa da modalidade TR e IPCA respectivamente.

Assim chegamos aos seguintes números reais:

Em todas as simulações foram utilizados o máximo de tempo dos financiamentos e percentuais financiáveis, sendo eles.

Em ambas modalidades de financiamento (SAC e PRICE) a níveis atuais de inflação a taxa de IPCA + Fixo teria vantagens numéricas. Os reajustes de IPCA são feitos em base anual, portanto, em caso de descontrole inflacionário, o indivíduo bem instruído poderia simplesmente buscar portabilidade para novo banco utilizando a modalidade Fixo + TR deste.

Outro cenário seria para a constituição de renda de aluguel. Para verificar sua viabilidade, compararemos o IPCA (reajuste da parcela caixa) com o IGPM (índice comum em reajustes de aluguel).

Nota-se então que comumente o IGPM supera o IPCA, portanto, em uma operação de compra financiada de imóvel para gerar renda, seu objetivo seria não apenas atingido como ampliado em em bases reais anualmente (aluguel aumenta mais que a parcela).

Concluímos que hoje temos um cenário excelente para a retomada do mercado imobiliário. Os argumentos desta afirmação podem ser encontrados em Link.

 

 

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