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Diante do novo cenário de taxa de juros, surgiu a necessidade de refazer os cálculos feitos em outubro de 2019 no texto COMPRAR OU ALUGAR?

Não precisamos nem queremos relembrar o ocorrido no ano de 2020 que afetou drasticamente a vida das pessoas em todos os sentidos. Ao que parece 2022 será um ano de juntar os cacos para tentar recomeçar, apesar do perigo iminente da inflação.

Infelizmente, não conseguimos manter a taxa de juros em níveis de país de primeiro mundo e o aumento da SELIC foi inevitável, e com ela o aumento de todas as demais taxas de mercado, inclusive a dos financiamentos imobiliários.

Simulando na data de 28/01 o banco Caixa oferece as seguintes condições para compra de imóvel residencial:

Caixa R$ 100.000,00 PRICE TR SAC TR
Primeira Parcela 784 955
Última Parcela 758 264

Na tabela SAC 68% da parcela são juros enquanto na PRICE o percentual seria de 86%. Portanto temos R$ 649 de “dinheiro jogado fora” na SAC contra R$ 674 na PRICE.

Sabendo que o aluguel atualmente gira em torno de 0,3 a 0,4 do valor do imóvel, para um de 100 mil teríamos: R$ 300,00.

Modalidade Juros
Price               674
SAC               649
Aluguel 300-400

Então, neste primeiro critério ALUGAR foi melhor que comprar.

Porém, se utilizarmos o dinheiro do banco ao invés do  próprio e o investirmos de forma conservadora a 100% do CDI (9,25% ano / 0,74 mês), com R$ 100 mil rendem R$ 740 por mês. Assim, somaríamos isto a renda mensal para pagamento das parcelas do financiamento imobiliário e teríamos os seguintes resutados:

Modalidade Saldo Parcela Saldo Juros (dinheiro jogado fora)
Price -66,00 44,00
SAC -91,00 215,00
Aluguel -300,00 -300,00

Ou seja, se analisarmos o contexto global da coisa o resultado nítido e notório é: COMPRAR.

Ao comprar um imóvel e investir seu capital disponível possui uma melhoria de fluxo de caixa entre 70 e 80% e se considerarmos apenas a parte dos juros (o que seria o dinheiro jogado fora), teríamos inclusive LUCRO ao comprar financiado. Consulte-nos já gratuitamente!

Quando se trata dos órgãos de proteção ao crédito não há mágica a se fazer mas sim estratégia. Portanto NÃO é possível converter alguém com score 200 para 800 em um mês, porém, com seis a oito meses de perseverança é possível SIM alcançar tal patamar.

Diferente do que muitos pensam, o Score não é um indicador de riqueza e sim um indicador de confiabilidade.

Já tivemos contato com uma pessoa que possuía 4 empréstimos consignados, e atrasos em cartão de crédito iminentes. Porém, seu score era 927, quase impecável e imaculado. Isto por que ela apesar de super endividada ela nunca havia inadimplido nada.

É bem possível que o empresário Jorge Paulo Lehman não tenha um score 1000 (perfeito), simplesmente por que por ter muitas coisas, empresas, aplicações e contas por vezes deve “esquecer” de pagar algumas delas fazendo com que seu score tenha alguma penalidade.

Não sei vocês, mas eu recentemente foi possível notar alguma bondade no coração dos bancos.

A Caixa Econômica mais fez parecer uma instituição beneficente pois foi incumbida de prover subsistência com 600 reais para mais de 45 milhões de pessoas, ou seja algo acima de R$ 27 bilhões. Vale ressaltar que foram “DADOS”, portanto, não é uma dívida a ser ressarcida. Além disto da Caixa também disponibilizou R$ 43 bilhões para o mercado imobiliário para impedir seu colapso. Não obstante também será responsável por distribuir o empréstimo emergencial para pequenas e médias empresas.

Não fosse o bastante ainda permitiu a pausa nas prestações de financiamento imobiliários e demais modalidades de crédito.

A dúvida que resta é: até quanto é possível esticar o elástico sem arrebenta-lo.

Também recebi um relato surpreendente de uma sugestão de parcelamento de fatura de cartão:

 

Ou seja, para os valores citados teríamos a contratação do seguinte empréstimo:

Saldo Parceals (n) Parcela (R$) Total Juro (am)
2.311 12 x 211,4 2.537 1,46%
24 x 116,6 2.798 1,59%

 

Conforme vimos no texto “Em caso de emergencia use o cartão“, nada mal para um crédito não consignado.

 

 

 

Diversos bancos como o Bradesco e  o Original sugeriram que os clientes pausassem seus financiamentos, seja capital de giro ou empréstimos pessoais. Estes inclusive usam tal fato para se promoverem em comerciais como se fossem parceiros das pessoas.

Temos o dever de expor os reais fatos por trás destas benesses. Vamos aos fatos:

1 – Bancos não são como as empresas normais, na análise de multiplos não existe por exemplo EBITDA e bancos não possuem dívidas e sim passivos que são na verdade obrigações que tem contra os depositantes PF e PJ.

2 – Existe um índice internacional que permite a mensuração da solvência de um banco: o índice de basiléia. Cada país pode estabelecer o seu e no Brasil este é 8%. Ou seja, para cada real depositado, o banco pode fazer negócios com até 12,5 reais. NENHUM banco é capaz de honrar todos os seus compromissos. Por isso eles quebram sempre com a corrida bancária retratado no texto “O olho de tandera“.

3 – Após 60 dias da inadimplência de um pagamento o banco é obrigado pela Norma 2682 do Bacen a iniciar a baixa contábil do valor em seu balanço. Parte é dada como perdida e parte começa a ser incluída na conta de PDD (provisão para devedores duvidos), também contribuindo para destruição de PL (patrimônio líquido).

4 – Com decréscimo do PL, o banco pode vir a ficar abaixo do índice de basileia indicado, necessitando de intervenção do BC.

5 – Com a notícia de intervenção a corrida bancária citada no item 2 faz a profecia se auto realizar.

6 – O FGC (Fundo garantidor de crédito) diferente do que muitas pessoas pensam, não é uma entidade pública mas sim privada. Na realidade ele só possui capacidade para arcar com cerca de 5% do mercado sob sua guarda. Ou seja, no caso de liquidação de qualquer banco médio ou grande o sistema entraria em colapso.

Será que veremos mais um cavaleiro sendo liberto? Quanto mais sujeira é possível colocar debaixo do tapete sem consequências?

Como tudo nesta vida, sempre temos prós e contras. Na escolha de alugar ou comprar ou formas de financiamento não seria diferente. Abaixo tentaremos dirimir as principais dúvidas referentes à imóveis.

  • Benfeitorias – Pró Casa Própria

Sendo o dono você pode colocar sua casa exatamente como gostaria, cada centavo gasto em obra estará aumentando seu valor de revenda (desde que não haja extravagâncias). No caso do aluguel você precisaria entrar em acordo com o proprietário e todo valor investido também teria de ser negociado, podendo ser dado como perdido quando saísse do imóvel.

  • Mobilidade – Pró Aluguel

Neste caso ser inquilino é uma vantagem, pois, com um simples aviso de 30 dias é possível deixar o imóvel sem nenhum desembolso adicional. No caso de ser dono do imóvel, você precisaria colocá-lo a venda ou aluguel, o que demandaria tempo e esforço. No caso do aluguel ainda há um problema a mais em fiscalizar as contas Propter Rem, como condomínio e IPTU que normalmente são de responsabilidade do locatário, mas cuja responsabilidade recai sobre o proprietário.

  • Aluguel = valor jogado fora?

É muito comum ouvir comentários dizendo que alugar é jogar mensalmente dinheiro fora. Do ponto de vista psicológico pode fazer sentido, porém, financeiramente não. O aluguel poderia se comparado ao valor do Juro cobrado pelo banco no financiamento imobiliário.

A parcela do financiamento é composta por Amortização e Juros.

4 – PRICE X SAC

Na tabela PRICE, temos um valor mensal igual entre todo o prazo do financiamento, na verdade este valor é reajustado por TR anualmente. Enquanto isso na SAC, há uma amortização constante onde o juro vai diminuindo a medida que o saldo devedor também.

Assim, para um exemplo de financiamento de R$ 100.000,00 com taxa de juros de 9% ao ano e prazo de 35 anos (máximo), teríamos:

SAC PRICE

 

Financiamento 100000
Total Pago 210.684
Juros Pagos 139.256
Parcela Inicial 959
Parcela Final 343
Financiamento 100000
Total Pago 227.357
Juros Pagos 188.091
Parcela Inicial 758
Parcela Final 758

 

Analisando os números percebemos que o pagamento total e de juros é maior na Tabela Price, o que equivocadamente nos faz concluir que ela é pior. Isto não é verdade uma vez que ambos os fluxos quando trazidos a valor presente pela mesma taxa terão o mesmo valor.

Além disto a Tabela Price possui primeira parcela inferior a SAC (758 X 959), isto permite que possa-se acessar o financiamento com uma comprovação de renda familiar menor.

5 – Análise de Crédito

Por tratar-se de dívida com garantia real (o próprio imóvel), o financiamento possui uma análise de crédito relativamente simples, onde basta comprovar a capacidade de pagamento ao redor de 3 vezes o valor das parcelas, podendo várias pessoas compor (sem necessidade de laço consanguíneo). Portanto, em nosso exemplo, uma renda familiar de R$ 3.000,00 seria necessária para aprovação da tabela SAC. Na PRICE bastaria cerca de R$ 2.300,00.

6 – Agora vamos demonstrar como calcular matematicamente a decisão de comprar e alugar utilizando a nova modalidade de financiamento da Caixa Econômica Federal (Juro fixo + IPCA com reajuste anual ). Não utilizaremos nenhum viés psicológico.

 

Relembrando nosso exemplo anterior:

Modalidades SAC Price
SFH 9% +TR 959 758
IPCA + 4,7% 700 593

Considerando agora que o aluguel é em média 0,5% do valor do imóvel ao mês teremos:

Custo de Oportunidade do Dinheiro
SELIC 5,50% 14,25%
Custo de Oportunidade 619 1.116
Aluguel 0,5% 500 500

O Saldo de caixa é simulado de acordo com a SELIC, considerando uma aplicação de 100% CDI.

Agora, vamos ao veredito:

SELIC 5,5% / Modalidade IPCA Parcela R$ Juro R$ Amortização R$ Rendimento 5,5% Rendimento 14,25%
SAC 700 482 218
PRICE 593 519 74
Aluguel  N/A 619 1.116

Aplicando o valor (simulando que conseguimos financiar 100% do imóvel, o que não é uma realidade) geraríamos R$ 619 reais, suficiente para pagar a parcela PRICE com sobra de 7 reais e faltariam 100 para pagar a SAC. Em ambos cenários gastar 7 ou 100 reais é melhor que 500 de aluguel.

Isto por que a correta análise se daria apenas comparando o valor gerado com a aplicação financeira contra o valor do juro embutido na parcela. Neste caso o resultado seria ainda mais favorável a compra financiada.

 

Todos vimos recentemente o grande alarde gerado pela nova modalidade de crédito do banco público CEF.

A taxa referencial, popularmente conhecida como TR, possui um importante papel na correção de alguns valores que fazem parte do nosso dia a dia. Por isso a nossa intenção é ajudá-lo a entender como funciona essa taxa.

Esta por diversas vezes é considerada como zero ou 1% ao ano para fins de cálculos econométricos. Abaixo demonstraremos sua evolução nos últimos anos.

Podemos perceber então é realmente muito estável e próxima a zero a partir de 2009.

Agora vamos demonstrar um comparativo real de financiamento de R$ 360.000 junto a Caixa Econômica Federal. A simulação considerou 8,5% e 4,75% como parte fixa da modalidade TR e IPCA respectivamente.

Assim chegamos aos seguintes números reais:

Em todas as simulações foram utilizados o máximo de tempo dos financiamentos e percentuais financiáveis, sendo eles.

Em ambas modalidades de financiamento (SAC e PRICE) a níveis atuais de inflação a taxa de IPCA + Fixo teria vantagens numéricas. Os reajustes de IPCA são feitos em base anual, portanto, em caso de descontrole inflacionário, o indivíduo bem instruído poderia simplesmente buscar portabilidade para novo banco utilizando a modalidade Fixo + TR deste.

Outro cenário seria para a constituição de renda de aluguel. Para verificar sua viabilidade, compararemos o IPCA (reajuste da parcela caixa) com o IGPM (índice comum em reajustes de aluguel).

Nota-se então que comumente o IGPM supera o IPCA, portanto, em uma operação de compra financiada de imóvel para gerar renda, seu objetivo seria não apenas atingido como ampliado em em bases reais anualmente (aluguel aumenta mais que a parcela).

Concluímos que hoje temos um cenário excelente para a retomada do mercado imobiliário. Os argumentos desta afirmação podem ser encontrados em Link.

 

 

Aprenda o que é crédito imobiliário e entenda como conseguir o empréstimo para comprar a sua casa própria

A casa própria sempre foi o sonho do brasileiro. Pensando nisso nosso governo elaborou uma forma de financiar o sonho da população com o próprio dinheiro do mesmo. Assim todo capital levantado com as aplicações de poupança são destinados ao SFH (Sistema financeiro de Habitação).

O que é crédito imobiliário

Como o próprio nome indica, crédito imobiliário é uma modalidade de empréstimo para quem quer adquirir um imóvel, novo ou usado, para fins comerciais ou residenciais e não tem o dinheiro inteiro para pagar a vista.

Qual  é o melhor tipo financiamento imobiliário

Existem várias formas de financiamento, mas como todas elas tem bases muito parecidas, nós, como especialistas em dinheiro, indicamos o SFH.  Tendo vantagens como: O percentual financiado variar entre 70 a 90%.

Para compor a entrada é possível utilizar o saldo de FGTS. Todos as empresas são obrigadas a recolher para seus funcionários CLT um percentual de 8% do salário bruto dos mesmos. No caso de demissão aplica-se ainda uma multa de 40% sobre o saldo depositado pela respectiva companhia.

Nossa primeira dica é: sempre que puder utilize o FGTS. Este é um saldo invisível que não pode ser utilizado senão na compra de imóvel ou em caso de demissão. Além disso, o prazo máximo para o pagamento do financiamento  é mais longo que as demais modalidades, podendo chegar até 35 anos (420 meses). E vale lembrar que quantos mais parcelas, menor é o valor delas. E apresenta juro de, no máximo, 12% ao ano.

Quer uma ajudinha para  ter o melhor financiamento?

Basta nos enviar um e-mail para: contato@quartzoinvestments.com

Conseguimos buscar as melhores taxas e talvez até dar a possibilidade de pagar zero na entrada.

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